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¿Cómo cobrar por lo que sabes y no por lo que haces? Destacado

 

Los Agentes Inmobiliarios sienten que las operaciones de ventas y arrendamientos no se cierran pero no saben porque´, entonces es fácil culpar al gobierno actual, a los bancos, las huelgas o a cualquier noticia mediática que pueda justificar la falta de dinamismo del mercado inmobiliario, sin embargo se han puesto a pensar que están haciendo mal?  Y es que si hacemos un diagnóstico de la actividad, encontraremos que es cada vez más exigente y el Agente Inmobiliario debe estar cada vez más preparado y actualizado para hacer frente a la competencia. Aquí algunos TIPS.

1.- ELEGIR ADECUADAMENTE CLENTES. La Prospección, esto es muy simple y sin embargo tan subestimado: como tú no eres 100% responsable de los deseos o gustos de tus clientes pero eres aquel que sabe qué hacer y cómo hacerlo (por lo que podrás darle muchas herramientas).Entonces debes ser selectivo al escoger al cliente quien debe ser una persona comprometida con el mismo objetivo que tú. Es decir que este´ decidido a vender o comprar. Por otro lado, especializarte en un determinado tipo de cliente (con ciertas necesidades y urgencias) te hará mejor A.I, para ofrecerle soluciones innovadoras. Además si no haces posicionamiento geográfico, te pasaras todo el día atravesando la ciudad de norte a sur y este a oeste.

2.- TU CONOCIMIENTO. Esto es fundamental porque corres el riesgo de subestimar o sobreestimar tu conocimiento y lo que puedes lograr con él. Si tu conocimiento está asociado a una importante y urgente necesidad que tu cliente tiene y tu ayuda realmente marca una gran diferencia en la decisión de compra o venta de un inmueble, entonces es probable que tengas una alta demanda y puedas cobrar altos precios. Pero si tu conocimiento es obsoleto y no cuentas con herramientas y estrategias modernas, por más que te haya costado muchos años adquirirlo, tus clientes no lo valorarán. Recuerda, no tiene que ver con lo que a ti te parezca, sino con lo que el mercado (tus clientes ideales) están dispuestos a hacer (y pagar) por lo que tú sabes.

3.-NICHO DE MERCADO. Encontrar un nicho de mercado adecuado significa evaluar y elegir la mejor combinación entre lo que tú sabes y puedes aportar, y la necesidad de ese cliente ideal por aprovechar tu conocimiento. Recuerda las tres claves fundamentales para elegir un nicho de mercado correcto y definir a tu cliente ideal:

Clave 1 – Debes sentir satisfacción por trabajar con esas personas.

Clave 2 – Las personas deben tener una necesidad urgente que tú puedas resolver.

Clave 3 – Esas personas deben valorar la solución que propongas como para invertir en resolver su necesidad 

 Una vez que encuentras ese nicho de mercado, especialízate en él y trata de desarrollar toda tu inteligencia emocional, tu conocimiento y poder transformacional para ser cada vez mejor y ofrecer mayor valor agregado a ese nicho de mercado. Estos temas fundamentales para vender inmuebles serán desarrollados en los módulos de estrategias de ventas que forman parte del CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO que dictara la Universidad San Martín de Porres en alianza con CAIRP.

Próximo inicio en Octubre. Informes: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.  
Pagina Web: http://cursoagenteinmobiliario.cairp-peru.org/
facebook.com/cursoagente2017

 


Ivan Milla Euribe .Vicepresidente CAIRP

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07 de Setiembre. Creación Ley 29080 Destacado

Estimados colegas y amigos Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú.

 

El año 2007 se promulgo la Ley 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario. Un tibio paso que dio el estado para la formalización de las personas que hasta ese momento eran llamados corredores de inmuebles.


Han transcurrido ya diez años desde esa promulgación, y a la fecha con casi 9000 Agentes Inmobiliarios Registrados en todo el Perú, aun no se logra una formalización completa de nuestro rubro, y que el gremio pueda trabajar bajo bases solidas que conlleven a una unidad gremial, preocupación constante de las Instituciones de Agentes Inmobiliarios, transmitida al Ministerio de Vivienda constantemente y que estamos seguros, muy pronto darán frutos positivos.

Pero como en todo proceso, las decisiones y costumbres toman tiempo para el cambio, y CAIRP en su afán de contribuir con las mejoras que se puedan establecer para el buen desarrollo de las labores de los Agentes Inmobiliarios, ha propuesto mejoras y cambios a lo establecido por esta ley y su reglamento, hechos que se han venido dando en acciones conjuntas con el Ministerio de Vivienda e instituciones hermanas.

 


Es así que junto con la institución, ASPAI, hemos brindado a la comunidad gremial de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú, entre otros, el establecimiento de los derechos del Agente Inmobiliario, en el reglamento de la ley, y así también, el documento denominado "CÓDIGO ÚNICO DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS REGISTRADOS DEL PERÚ" , importante conjunto de normas que ayudan al desenvolvimiento formal, honesto y transparente del Agente Inmobiliario en el Perú, hecho que debe brindar SEGURIDAD JURÍDICA a nuestros clientes, documento que es plenamente reconocido y autorizado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, a través de la Dirección de Vivienda de la Dirección General de Políticas y Regulación en Vivienda y Urbanismo, entidad a la que estamos sometidos todos los Agentes Inmobiliarios Registrados en el Perú.


Vayan pues nuestros cordiales saludos a todos los AGENTES INMOBILIARIOS REGISTRADOS ANTE EL MINISTERIO DE VIVIENDA, en este día tan especial, que marcó el inicio de la formalización de nuestro gremio.

LIMA, PERÚ 07 DE SETIEMBRE DEL 2017

http://cairp-peru.org/Descargas/CODIGO_DE_ETICA_CONCORDADO_FINAL.pdf

 

 


Saludos cordiales.

JORGE I. CHAVEZ HUAMAN
Presidente - CAIRP

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TENDENCIAS DEL POSICIONAMIENTO WEB Destacado

La tendencia del posicionamiento web  está definido por el uso de los móviles. El smartphone ha pasado a ser el principal dispositivo móvil de acceso a internet. Aunque la acción de compra se seguirá prefiriendo hacer por pantallas más grandes, los dispositivos webs como smartphones y tablets serán los preferidos para tomar la decisión de compra.

Por tanto la búsqueda del posicionamiento web tendrá que tomar en cuenta esta premisa.

1. Mayor aceptación de las webs adaptadas para móviles.

Habrá que tomar en cuenta, primero que los dispositivos móviles tienen pantallas muy pequeñas y con diferencias de resolución entre un móvil y otro; segundo, el internet 3G y 4G que se utiliza para estos móviles no es tan veloz como para los ordenadores. Por tanto, para lograr posicionamiento web tendrá que estar optimizada para móviles.

2.    El usuario comprará una buena experiencia.

Los usuarios preferirán aquellas webs que le brinden una buena experiencia durante su visita. La buena experiencia se medirá por el tiempo que gasta en conocer la información, la facilidad de encontrar la información, la estética de la página y el contenido de calidad. Las webs que ganarán punto en esta tendencia son aquellas que sean más visuales y poco pesadas (imágenes, videos, infografías, Gifs) y simplificadas (textos bien estructurados, resumidos y concretos), con interfaces más fáciles para manejar sin ratón y con información más precisa. Todo esto será leído por Google quien, a través del comportamiento del usuario clasificará nuestra página.

3.    CMI estratégico: Especialización de contenidos.

Para ayudar a Google a que te encuentre tendrás que seguir explicándole en su lenguaje qué tienes para ofrecer: Keywords sin sobre-optimizar, títulos bien significativos, uso de palabras claves secundarias, meta-descripción, imágenes optimizadas, etc. Pero además tendrás que crear una estrategia para diferenciarte de la competencia, pues cada vez hay más personas y empresas contratando un CMI.

Para atacar una o varias keywords se tendrá que establecer una estrategia de especialización de contenidos. Las páginas web no tendrán que buscar a los clientes, ellos saben qué buscar por tanto para lograr posicionarse habrá que ofertar productos que cubran las necesidades específica de los clientes.

 

4.    Herramientas de marketing de contenidos.

El usuario y futuro comprador es una persona más consciente del marketing invasivo por lo que rechazará cualquier página que imponga esta estrategia. Por el contrario, agradecerá toda información de calidad que enlace hacia lo que le interesa, esto es lo que ofrece el marketing de contenidos.

 

Los Link Building deberán ser cada vez más natural, aún Google mantendrá la importancia de los enlaces pero cada vez irá filtrando los enlaces de mayor calidad.

 

5.    Herramientas de analítica web.

Las tendencias irán cambiando aceleradamente por lo que aquellos que no manejen analítica web llegarán tarde a la próxima tendencia. Manejar estadística web será un asunto de sobrevivencia y eso solo lo sabe un CMI.

Hoy en día una empresa inmobiliaria no puede prescindir de contar con un CMI que oriente constantemente las estrategias de la empresa hacia los canales que generan trafico y ponen los productos que ven de la empresa en una vitrina.


 

Ivan Milla E.
Gestores Inmobiliarios SAC

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QUE ES UN COMUNITY MANAGER INMOBILIARIO – CMI Destacado

 

La tecnología sigue evolucionando rápidamente y la actividad inmobiliaria no es ajena a esta realidad, es por eso que ya no es suficiente tener solo una página web y estar en Facebook, la empresa de agentes inmobiliarios debe también evolucionar y tomar los servicios de un CMI o contar con uno en el equipo de su empresa.

 

El CMI es una persona experimentada en la optimización de páginas web para posicionarlas en los primeros puestos de los principales buscadores Los CMI centran sus servicios en:

  • Búsqueda de palabras clave para que te encuentren más rápido
  • Identificación de la competencia.
  • Análisis de tu sitio Web On-page
  • Informe de resultados de la Optimización web
  • Mejoras del sitio o página web con el fin de optimizarlo
  • Vinculación de tu web page con otros enlaces.
  • Estrategia Off-page (estadística para que sepas cuantos te visitan)

Otra área de especialización de los CMI es la monitorización del sitio web, visualizando las posiciones en el ranking y la evolución que va mostrando la página respecto a la competencia. Esto permite determinar si las palabras claves utilizadas son las correctas o si es necesaria la aplicación de otro tipo de técnicas que logren mejorar la posición de la página en los resultados de búsqueda.

 

Otra área en la que el CMI es especialista es en el manejo es la analítica web las cuales tiene como objetivo contar con resultados para hacer los controles de calidad en la página web y darle su respectivo mantenimiento para reforzar aquellos elementos que impiden la mayor visibilidad de la misma.

No se olviden que una página web también debe evolucionar en el tiempo y no quedarse inerte con el mismo diseño y contenido por siempre.

Un CMI  inhouse,  va a lograr involucrarse más con el proyecto de su empresa inmobiliaria y puede brindar una atención más personalizada. El CMI también puede ser un consultor libre o freelance, pero el problema es que, tarde o temprano, limitará la posibilidad de acometer nuevos proyectos ya que no esta totalmente identificado con la empresa.

Por todo lo descrito anteriormente es necesario que la búsqueda de un CMI   tiene  que estar basado en encontrar realmente que es lo que vamos a requerir como empresa, que es lo que se adaptará mejor a nuestras posibilidades y que tipo de atención es la que requerimos. Esto permitirá seleccionar si lo que requerimos en un CMI a tiempo completo o pedir ayuda en una agencia especializada. La contratación de uno u otro debe ir conforme a las necesidades que tenga tu empresa inmobiliaria tu sitio web y al tipo de objetivos que quieras alcanzar.

 


 

Ivan Milla E.

Gestores Inmobiliarios SAC

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LIMA Y EL CRECIMIENTO SOSTENIDO Destacado

 

Somos testigos que muchos distritos tradicionales han sido invadidos por los edificios financiados por Mi vivienda, pero también vemos como la ciudad se sigue extendiendo con la urbanización y lotización de terrenos, depredando las últimas tierras agrícolas que quedan en las afueras de Lima para convertirlas en parcelas para viviendas unifamiliares.

La mayoría de lotizaciones tienen terrenos muy pequeños (90-120 m2) ,para que sean accesibles para un sector de la población que puede pagar en plazos muy largos con precios que van desde US $ 199 mensuales y que cuentan con infraestructura de servicios básicos como agua, luz y alcantarillado.

El problema de seguir extendiendo la ciudad sin planificación, supone desplazar a la población lejos de la ciudad y fomentar que la ciudad siga creciendo horizontalmente , generando a su vez necesidades de servicios extras que el país debe proveer, desde transporte público a hospitales y escuelas. Claro que los estudios de mercado apuntan a interpretar que el peruano medio quiere tener su casa y pisar su terreno propio y que hay una gran demanda para ello. Por supuesto que una empresa puede llevar a cabo un negocio que sea lícito si existe demanda para ello y le resulta rentable. Pero desde el punto de vista del desarrollo urbano nos parece que no es la solución más deseable.

El estado a través de sus autoridades ha dicho “En Lima hay que pensar en densificar”. Y es que efectivamente la única forma de resolver muchos de los problemas de Lima -y de otras ciudades-  es hacer ciudades más densas, más verticales.

El MVCS a ofrecido identificar 40 ciudades para conseguir que las mismas tengan  “planificación urbana totalmente definida en uno o dos años”. Sin embargo es evidente que el estado es paquidérmico para ofrecer soluciones inmediatas

Lima es una ciudad de altura baja, efectivamente necesitada de compactación y elevación. Por eso no tienen mucho sentido programas como Techo Propio o a la auto-construcción, que terminan entorpeciendo un desarrollo urbano ordenado y sostenible. Quizás puede funcionar en el ámbito rural o pequeñas poblaciones. Pero en Lima creemos que no.

En Lima, el único camino para solucionar, y a largo plazo, los problemas de vivienda, son el urbanismo bien planificado -generando suelo apropiado para el crecimiento vertical-, una estrategia de barrios y no de viviendas aisladas, o torres que emergen en zonas de baja altura , sin infraestructura adecuada y rompiendo el paisaje urbano.

Y todo parte de tener autoridades con visión de futuro, de la participación de profesionales técnicos en el desarrollo de planes de desarrollo y de un aparato de gestión que ordene el crecimiento con apoyo de financiación y una verdadera industrialización de la construcción, de la mano con la empresa privada.

Ivan Milla Euribe

Vicepresidente

 

Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú

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RECONSTRUCCIÓN LA VENTA DE VIVIENDAS Y LA DEMANDA Destacado

Nada más lejos de la realidad, pensar que la llamada RECONSTRUCCION, vaya a generar el aumento de las ventas de viviendas en el Perú. Debemos reconocer que los problemas que afronta la actividad inmobiliaria son muy específicos y no van a solucionarse con el dinero que se invierta en la RECONSTRUCCION.

Uno de los primeros problemas, es la falta de suelo urbano adecuado para programas inmobiliarios, lo que impulso la especulación de suelo y genero el aumento en forma acelerada del valor de los inmuebles hasta hace año y medio. Según especialistas el promedio de USD 2.000/m2, en promedio para todo Lima es caro. 

El segundo problema, fue generado cuando el BCR, al exigir mayor encaje a la banca quien no dudo en trasladar los sobrecostos a los productos que tenían menos riesgo de pago “Los Créditos Hipotecarios “entonces se  aumentaron las tasas a los créditos y subieron las vallas para obtener créditos para vivienda y simplemente se detuvo la DEMANDA.

Esta situación ha generado el sinceramiento de los precios de los inmuebles y es lo que genera también la sensación de incertidumbre en los actores de la actividad inmobiliaria.

¿Y por qué  la Banca no aumento las tasas, a los créditos de consumo frente a créditos hipotecarios? Pues porque, por ejemplo para una morosidad en tarjetas de crédito del 6,02% (frente al 2,96% del total general de la banca múltiple), se pueden permitir cobrar una tasa de interés del 45,34% en moneda nacional y un 34,08% en moneda extranjeras. Demasiado rentable es el crédito al consumo como para aumentar ahí los sobrecostos.

Pero regresando al tema económico, según ASBANC se han desembolsado durante 2016, 28.088 créditos hipotecarios (2.341 al mes), por un total de S/. 8.988 millones (S/. 749 millones mensuales). Pero esas cifras han descendido en lo que va del año 2017 o sea que la DEMANDA ha disminuido  y la inversión de dinero en la RECONSTRUCCIÓN, no va a cambiar las condiciones para que se reactive.

Esperemos que se incorpore como política de estado, la Planificación Urbana racional de nuevas ciudades que sean orgánicas y sostenibles en el tiempo, aplicando en ellas conceptos de crecimiento armónico en donde convivan las zonas residenciales, comerciales, industriales y de servicios de forma armónica y en donde las reglas de juego no se cambien por decisión de políticos de turno.


 

Ivan Milla Euribe

 

Vicepresidente CAIRP

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¿Cómo cobrar por lo que sabes y no por lo que haces? Destacado

 

1.- Elige mejor a tus clientes

La Prospección, esto es muy simple y sin embargo tan subestimado: como tú no eres 100% responsable de los deseos o gustos de tus clientes sino que eres aquel que sabe qué hacer y cómo hacerlo (podrás orientarle, motivarlo, enseñarle y darle muchas herramientas) pero no lo harás por él, tienes que ser más selectivo y asegurarte que tengas en frente una persona al menos tan comprometida como lo estás tú. Es decir que este decidido a vender o comprar. Por otro lado, especializarte en un determinado tipo de clientes (con ciertas necesidades y urgencias) te hará mejor profesional para ofrecerle creativas soluciones. Es el ejemplo del típico refrán que dice “el que mucho abarca, poco aprieta”. Además si no haces posicionamiento geográfico, te pasaras todo el día atravesando la ciudad de norte a sur y este a oeste.

2.- Ten en claro qué es lo que aporta tu conocimiento y qué tan valioso es para tus clientes

Esto es fundamental porque corres el riesgo de subestimar o sobreestimar tu conocimiento y lo que puedes lograr con él. Si tu conocimiento está asociado a una importante y urgente necesidad que tu cliente tiene y tu ayuda realmente marque una gran diferencia en la decisión de compra o venta de un inmueble , entonces es probable que tengas una alta demanda y puedas cobrar altos precios. Pero si tu conocimiento es obsoleto y no cuentas con estrategias modernas, por más que sea importante para ti o te haya costado muchos años adquirirlo, tus clientes no lo valorarán.

Recuerda, no tiene que ver con lo que a ti te parezca, sino con lo que el mercado (tus clientes ideales) están dispuestos a hacer (y pagar) por lo que tú sabes.

3.-Encuentra un nicho de mercado adecuado

Encontrar un nicho de mercado adecuado significa evaluar y elegir la mejor combinación entre lo que tú sabes y puedes aportar, y la necesidad de ese cliente ideal por adquirir ese conocimiento y ponerlo en práctica.

Recuerda las tres claves fundamentales para elegir un nicho de mercado correcto y definir a tu cliente ideal:

Clave 1 – debes amar trabajar con esas personas.

Clave 2 – esas personas deben tener una necesidad urgente e importante que tú puedas resolver.

Clave 3 – esas personas deben valorar lo suficiente esa solución como para querer invertir en resolver esa necesidad 

 

Una vez que encuentras ese nicho de mercado, especialízate en él y trata de desarrollar todo tu conocimiento y tu poder transformacional para ser cada vez mejor y ofrecer mayor valor agregado en ese nicho de mercado.

Estos temas fundamentales para vender inmuebles aun en tiempo de crisis serán desarrollados este 25 y 26 .De 6pm a 10 pm, en el Centro de Capacitaciones ICON en calle 02 de Mayo 516.Miraflores.Auspicia Cámara de agentes Inmobiliarios Registrados del Perú.

Informes: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

 

www.gestores-inmobiliarios.com 

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NO VIVAMOS BAJO LA LEY DE LA SELVA Destacado

 

Dados los últimos acontecimientos presentados en el programa PANORAMA, sobre un vecino que porta y manipula armas de fuego dentro de las áreas comunes del edificio donde vive, muchos habitantes de condominios se preguntan cómo pueden evitar ser víctimas  de situaciones similares.

Existen normas (Ley 30299) para que las Juntas de Propietarios debidamente asesoradas por sus administradores las apliquen. Dentro de un Manual de Convivencia aprobado por la mayoría en caso no exista Reglamento Interno, se debe considerar la prohibición de portar y manipular armas dentro de las zonas comunes del edificio y sobre todo  evitar el ingreso de visitas que porten armas dentro del edificio. Al existir la prohibición podemos llamar a la autoridad para que haga cumplir la Ley.

 

El Reglamento de la Ley 30299, regula el uso de armas de fuego, municiones, explosivos, productos pirotécnicos y materiales relacionados de uso civil, y obliga a llevar una capacitación a quienes por primera vez tramitan su licencia. A continuación algunos artículos, para que sepan que debe hacer un civil para portar legalmente un arma en nuestro país .

 

REGLAMENTO DE LA LEY N° 30299, LEY DE ARMAS DE FUEGO, MUNICIONES, EXPLOSIVOS, 

PRODUCTOS PIROTÉCNICOS Y MATERIALES RELACIONADOS DE USO CIVIL

 

Artículo 3.- Función Regulatoria del Estado

3.1. La función regulatoria del Estado se ejerce a través de la SUCAMEC, en el marco del Decreto Legislativo N° 1127, Decreto Legislativo que crea la Superintendencia Nacional de Control de Servicios de Seguridad, Armas, Municiones y Explosivos de uso Civil - SUCAMEC y conforme a las disposiciones establecidas en la Ley, el presente Reglamento y las Directivas que emite la SUCAMEC, de acuerdo a sus competencias.

3.2. El Estado regula, brinda servicios y ejerce sus funciones de control sobre armas, municiones, explosivos, productos pirotécnicos y materiales relacionados de uso civil, teniendo como fin preservar la seguridad nacional, la protección del orden interno, la seguridad ciudadana y la convivencia pacífica.

Artículo 43.- Prohibición de porte y uso de armas de fuego

43.1. Las restricciones generales al porte y uso de armas de fuego planteadas en el artículo 37 de la Ley son aplicables para cualquiera de las modalidades descritas en el presente Reglamento.

43.2. La SUCAMEC en ejercicio de su facultad de fiscalización y sanción, así como la Policía Nacional del Perú, pueden proceder a la incautación de las armas de fuego cuyo porte y uso se den en circunstancias prohibidas, conforme a lo antes indicado. Las armas incautadas por la Policía Nacional del Perú, deben ser remitidas a la SUCAMEC dentro de las 48 horas de realizada la incautación.

43.3. Cuando la incautación se derive de la comisión de un delito, el Ministerio Público debe remitir el arma y la información pertinente a la SUCAMEC en el plazo perentorio de realizada la incautación.

43.4. Las armas, municiones y materiales relacionados incautados o recuperados por las Fuerzas Armadas en zonas declaradas en emergencia son puestas en conocimiento y a disposición de la SUCAMEC en el plazo perentorio de realizada la incautación.

43.5 El uso de armas de fuego en actos que atenten contra la seguridad ciudadana, la protección del orden interno y la convivencia pacífica en el marco del artículo 3 y el numeral 22.6, inciso b, numeral 3 de la Ley.

43.6. Cuando se ha suspendido judicialmente el porte y uso del arma de fuego, en casos de violencia contra la mujer y miembros del grupo familiar.

La seguridad dentro de nuestro edificio es tarea de todos.

 

 

Este 10 y 11 de Mayo se dictara el Seminario de Administración de Edificios y Condominios donde se trataran estos temas. Informaciones: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

 

 

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EL MERCADO ACTUAL DE LOS EDIFICIOS EMPRESARIALES Destacado

 

El mercado de Edificios Empresariales sigue creciendo, agregando más oficinas a la oferta, pero la demanda no sigue el mismo ritmo y los desarrolladores y operadores se han visto en la necesidad de ajustar los valores de arrendamiento por m2 para ver ocupados sus edificios.

Varios  edificios denominados prime se han incorporado al mercado de oficinas, con lo que se ha incrementado significativamente el inventario de m2 en Lima, pero a la par, se registran índices de vacancia mucho más elevados.

Hubo  un período de rápido crecimiento de oferta de oficinas prime, debido a la novedad y necesidad de diferenciarse corporativamente, pero parece que hoy se ha detenido. Los proyectos que se encuentran en fase de entrega este año son una veintena. Lamentablemente los niveles de demanda que se tuvieron en los últimos años han descendido y no alcanzan a cubrir las expectativas de los desarrolladores. Según especialistas, la vacancia (espacios libres) del mercado prime ha ido en aumento y además debido a la poca demanda, las colocaciones se han ralentizado y los precios han sufrido un ajuste que ha ido descendiendo de US $ 25 x m2  hasta US $15 x m2.

 

El tema de la Implementación de las oficinas se ha convertido en otro impedimento para el crecimiento del sector, ya que no solo basta arrendar la oficina prime (que casi siempre viene sin acabados interiores).Y es que para implementarlas, las empresas buscan altos estándares en sus instalaciones, debido a que además de darle un grado de exclusividad, aportan en la mejora de la productividad de los trabajadores y el clima laboral.

 

El precio de implementación de una oficina convencional puede estar en promedio entre US$400 y US$500 el m2, mientras que una implementación prime, entre US$800 y US$1.200 el m2, debido a que tienen acabados de mayor estética y complejidad. A estas oficinas se les agrega espacios sociales y recreativos, además de una alta automatización de las instalaciones.

En el Perú  en donde las condiciones económicas pueden ser muy cambiantes, es necesario que los desarrolladores inmobiliarios de edificios empresariales, sean cautelosos y vayan midiendo con instrumentos adecuados el pulso de la demanda, diferenciando a la vez los segmentos del mercado prime, ya que La demanda de oficinas prime en San Isidro (el Manhattan limeño) es diferente en Surco, o Magdalena, (donde no hay certeza clara de colocación a usuarios finales). El caso de Inmobiliari es una alerta para los desarrolladores de edificios empresariales, ya que una empresa que no alinea su plan de crecimiento, con su nivel de endeudamiento y el comportamiento de la demanda puede tener serias consecuencias.


Ivan Milla Euribe
Vicepresidente CAIRP
Ag.Inmobiliario Reg.Nª0013

 

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RAZONES POR LAS QUE UNA BURBUJA INMOBILIARIA EN PERÚ AUN NO SE PUEDE DAR Destacado

 

Debemos expresarnos con propiedad y sobre el tema de burbuja inmobiliaria mucho se comenta…Por eso es necesario analizar algunos factores que se generaron al mismo tiempo y que llevaron a esa situación en España y EEUU, pero que aún no se dan en nuestro país.

  • Dinero muy barato. Los Créditos Hipotecarios en nuestro país no son los más baratos de la región, la Demanda (personas con capacidad para adquirir préstamo) aún es menor que el déficit de vivienda .Por lo tanto aún no se puede hablar de una masificación de los créditos hipotecarios en el país.
  • Créditos para Construcción.-Tampoco son los más baratos de Sud América por lo que los desarrolladores inmobiliarios no pueden promocionar grandes complejos inmobiliarios masivos (por los riesgos de endeudamiento).En el caso de España llegaron a haber constructoras con más de 100 edificios en construcción simultánea.
  • Falta de suelo adecuado.- Las municipalidades metropolitanas deciden políticamente y no técnicamente, sobre cambios de uso y zonificación en sus distritos. Calificando muchas veces bajo presión de intereses económicos y concediendo licencias al mejor postor. Como el estado no ofrece suelo urbano adecuado, esto está llevando a que se demuelan casas muchas veces para construir edificios en sitios en los que no hacen falta. Esto impide que haya una racional oferta de inmuebles.
  • Requisitos y condiciones para financiamientos. En el Perú, no hay entidades financieras  dispuestas a financiar a compradores por encima de sus posibilidades .Las condiciones establecidas para el otorgamiento de créditos hipotecarios o a constructores, tienen vallas y niveles de control que garantizan que el sistema financiero sea sólido. Mientras que no se permita la comercialización de deudas hipotecarias sin respaldo, será difícil que aparezca una burbuja.
  • Fiebre por comprar: Entre el 2000 y 2006 en España y EEUU, la fiebre por comprar viviendas, incluso endeudándose por encima de lo prudente, pensando que al año siguiente sería más caro comprar y porque en cualquier caso “era un buen negocio”, genero el problema de la burbuja. En el Perú es la necesidad y la demanda efectiva, solo las que dinamizan hoy el sector.
  • Control estatal. En España y EEUU por falta de control sobre el otorgamiento de créditos género que la burbuja se infle en el 2000, mientras que los compradores creían que los precios seguirían subiendo, pero en el 2007 se dan cuenta que los valores no subirían más, así que cunde la idea de que los precios bajarían, la demanda se para de golpe y estalla la burbuja. En el caso del Perú el movimiento de créditos  hipotecarios es mínimo comparado con lo que se movió en España y las condiciones son totalmente distintas. Por suerte….

 

 

 

 

 

 

Iván Milla Euribe -Agente Inmobiliario REG N°0013 MVCS

Vicepresidente CAIRP-Gerente Gestores Inmobiliarios SAC

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