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ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOS, AGENTE INMOBILIARIO Y SIMULACROS DE SISMO. Destacado

 

El Agente Inmobiliario o la empresa de Agentes Inmobiliarios registrados, dedicados a la ADMINISTRACIÓN de inmuebles deben de conocer y aplicar las normas que establecen la obligación de elaborar y presentar planes de contingencia, contenidos en la Ley 28551 y la Guía Marco de la Elaboración del Plan de Contingencia.

 

LEY Nº 28551

Artículo 3.- Obligación

Todas las personas naturales y jurídicas de derecho privado o público que conducen y/o ADMINISTRAN empresas, instalaciones, edificaciones y recintos tienen la obligación de elaborar y presentar, para su aprobación ante la autoridad competente, planes de contingencia para cada una de las operaciones que desarrolle.

 

Artículo 10.- Capacitación

Es responsabilidad de los obligados a los que se refiere la presente Ley, capacitar a sus funcionarios y empleados, y realizar los simulacros necesarios para la correcta aplicación de los procedimientos contenidos en los Planes de Contingencia y de Prevención y Atención de Desastres.

 

Artículo 11.- Difusión

Los obligados deben remitir un resumen ejecutivo de su plan de contingencia a la municipalidad provincial en cuyo ámbito realizan sus actividades, que lo publica en un lugar visible de su sede institucional a fin de que éste pueda ser conocido por la población.


RESPONSABLES EN LA ADMINISTRACION DE EDIFICIOS.


Entonces la responsabilidad de capacitar e instruir sobre temas de seguridad ante Siniestros, se debe encargar a una ADMINISTRACION  PROFESIONAL realizada por Agentes Inmobiliarios Registrados.

 A partir del 2010 , fecha en que entra en vigencia la normatividad dada por la Ley 29080, aquellas empresas o personas naturales que no estén inscritas como Agentes Inmobiliarios en el Registro del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, no podrán ejercer la actividad de Intermediación Inmobiliaria ni Administración de Edificios de manera oficial.

Aun más, el Ministerio de Vivienda mediante Res. Ministerial 006-2009 de fecha 09 de Marzo 2009 ha creado la Oficina de Defensoría del Usuario del Sector Vivienda, Construcción y Saneamiento para: atender y canalizar las quejas, reclamos y denuncias relacionadas con la vulneración de los derechos de los usuarios del sector. Por lo tanto, las Juntas de Propietarios  podrán hacer uso de su derecho denunciando alguna mala práctica de un Administrador debidamente Registrado.


A nuestro  juicio, en esta materia en Perú, así como en otros países de Latinoamérica se actúa en forma reactiva y no preventiva, es decir, después de ocurrido un desastre. Acaso tendremos  que esperar una catástrofe, para recién obligar a que se exija un plan de contingencia ante siniestros en cada edificio y que sus ADMINISTRADORES se encarguen de capacitar periódicamente a todos los vecinos.

Este plan para edificios y condominios debe indicar cómo actuar en caso de incendios, terremotos y eventos similares e incluir medidas para tomar antes, durante y después del hecho, con énfasis en la evacuación en caso de siniestros. Debe ser diseñado, revisado por un especialista, aprobado por una asamblea extraordinaria, publicado y difundido a toda la comunidad y al personal que allí labora.

Es importante que los ADMINISTRADORES de inmuebles encabecen en su edificio, la organización del Simulacro Nacional de Sismo programado para el 18 de Agosto.

 

No olvidar que, de cada individuo depende la seguridad de todos, lo que incluye preocuparse por tener planes, sistemas y equipos de emergencia que funcionen y no preocuparse sólo después de un siniestro.

 


 

Este 10 y 11 de Mayo se dictara el Seminario de ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS donde se desarrollaran estos  y otros temas de interés.

Informes : Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

 

Ivan Milla Euribe 

Gerente general de Gestores Inmobiliarios.

Registro Ministerio de Vivienda N° PN-0013

 

www.gestores-inmobiliarios.com

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LA INCOMPRENDIDA PLUSVALÍA Destacado

Podemos definir la plusvalía como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica.

Como aseguramos la Plusvalía:

Los bienes raíces no sólo nos permiten formar nuestro patrimonio, también representan el asegurarse una inversión con altos rendimientos y poco riesgo. Y para que los rendimientos sean considerables existe un factor clave: La Plusvalía, esta se refiere al incremento del valor de un inmueble a través del tiempo. Puede variar por diversos aspectos, siempre conserva cierta permanencia ya que el suelo y los materiales no desaparecen, pero si pueden cambiar su valor.

¿Por qué cambian su valor los Inmuebles?

Un inmueble está compuesto por el suelo donde está instalado y la edificación construida sobre él. Todos sabemos que el suelo no se deprecia, pero si sufre cambios que afectan su valor y por eso decimos que los terrenos se valorizan o desvalorizan. El termino depreciación es la pérdida de valor de una edificación es decir de sus componentes o materiales con los que fue construido y esto sucede por el uso, paso del tiempo, falta de mantenimiento ,obsolescencia y todo lo que acarrea el paso de los años.

Un terreno comprado años atrás, ubicado en una zona de tendencia a uso comercial y que además resulta estar al frente de otro en donde se va a construir un mall, definitivamente se va a valorizar obteniéndose así una Plusvalía.

Pero un terreno también puede desvalorizarse si la zona donde está ubicado se viene a menos, por razones de obsolescencia, descuido, abandono o falta de planificación de las autoridades ,en ese caso no se cumple el principio de la Plusvalía y se convierte en Minusvalía desapareciendo las condiciones ,que pueden cambiar su valor hacia arriba.


IVAN MILLA E.

 

Estos temas serán desarrollados este 25 y 26 en el seminario que desarrollaremos sobre:

HERRAMIENTAS PARA VENDER EN TIEMPOS DE CRISIS

INFORMES:

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992720240
3484096

 


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BOOM INMOBILIARIO Y NUEVOS ESTILOS DE VIDA Destacado

 

ESTILOS DE VIDA Y CONVIVENCIA

Los  edificios construidos en estos últimos 15 años están albergando en su mayoría poblaciones de familias jóvenes que migraron de las casas de sus padres , suegros o vinieron de un inmueble alquilado, trayendo con ellos sus costumbres  y estilos de vida propios de la vivienda individual, lamentablemente el estado no realizo una labor docente para orientarlos en las normas de convivencia en propiedad horizontal y dentro de los planes de los promotores y constructoras  tampoco estuvo realizar esta labor. Pero alguien tiene que hacerla y corresponde a los Agentes Inmobiliarios Registrados, especializados en Administración Inmobiliaria quienes como en otros países, orientan y asesoran a las comunidades de propietarios.

El peligro  es que estas edificaciones en el futuro caigan en un determinado momento en el abandono de su mantenimiento y cuidado, en Chile y Argentina, la combinación de estos hechos generó en las últimas décadas una de las principales problemáticas sociales a las que se vieron enfrentadas  las políticas habitacionales.

 

Estos edificios de gran altura que aparecen por doquier con el sello Mi vivienda, están focalizados en una población de medianos ingresos y con bajos niveles de cohesión social, sumada a la falta de información sobre convivencia en propiedad horizontal y en cómo administrar sus bienes comunes, determina que el marco  regulatorio de la ley 27157, hoy  sea insuficiente a la hora de ponerse de acuerdo en el mantenimiento de los edificios y evitar el deterioro de éstos.

De acuerdo a lo establecido por ley de propiedad exclusiva y común,(27157), todos los espacios no exclusivos, así como las áreas libres dispuestas en las edificaciones, corresponderán a espacios comunes y deberán contar  con una administración , de parte de los propietarios o administradores profesionales , para garantizar su plusvalía.

 


 

Estos temas serán desarrollados este 05 y 06 de Abril en el Seminario de Administración de Edificios y Condominios que se estará dictando en la Cámara de Agentes inmobiliarios Registrados del Perú , en Av. Pezet Nª 1720 San Isidro en horario de 6pm a 10pm.

Mayores Informes: www.gestores-inmobiliarios.com

 

Telf: 3484096 -997204820

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¿PODEMOS EVITAR LOS CONFLICTOS DE CONVIVENCIA EN EDIFICIOS? Destacado

 

El auge de la construcción es producto del mejoramiento, que la economía nacional de nuestro país, ha tenido en los últimos 15 años, tales como la inversión nacional y extranjera en actividades productivas, el bono demográfico que favoreció el crecimiento de la PEA con la creación de nuevos puestos de trabajo, el desarrollo del crédito a favor de todas las capas sociales, y sobre todo la sensación de bienestar que se produce necesariamente con la adquisición de una vivienda. Sin embargo los nuevos estilos de vida de la población apuestan ya no por la casa propia, sino más bien por el “Departamento propio”.


En el ámbito urbano esta situación se manifiesta en un aumento incontrolable de las construcciones verticales es decir edificios y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, no ha ido de la mano con la formación de una cultura cívica para todos aquellos que pasaron del chalet o la casa individual, al departamento en condominio. Este desconocimiento da como resultado la existencia de crecientes conflictos entre vecinos. 


Estos conflictos se agudizan por los siguientes factores:

  • La normativa que regula el sector es parca y poco detallista
  • Los enunciados normativos se prestan a disímiles interpretaciones
  • Las novedades en la técnica constructiva exigen soluciones distintas de los problemas jurídicos del pasado
  • La ley otorga libertad a los propietarios para regular sus relaciones jurídicas a través del reglamento interno, lo que origina criterios disimiles a la hora de calificar la validez y legalidad de dichos actos
  • Las normativas existentes deben de actualizarse con la nueva realidad para estar acorde con las nuevas tendencias del derecho y con la nueva realidad urbana. 
  • Adicionalmente hoy día los edificios son construcciones más altas y más complejas, requieren de estándares internacionales de mantenimiento necesitan de especialistas para la gestión de administración.

Las Juntas de Propietarios y operadores de edificios empresariales se están preocupando en decidir a quién escoger para salvaguardar el valor de su patrimonio. Es necesario encargar a especialistas la elaboración de diagnósticos para priorizar los temas de mantenimientos de las infraestructuras y equipamientos de un edificio. Es importante conocer los procesos que se debe de seguir para elaborar un presupuesto que permita una adecuada administración de un inmueble dentro del régimen de propiedad privada y común.

 

Si los propietarios no encargan a empresas o personas debidamente acreditadas y capacitadas para realizar la gestión de administración inmobiliaria, la propiedad de todos en su conjunto se va a desvalorizar.

 

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Como lograr trabajar con personal comprometido Destacado

 

 

El 14 de setiembre del año 2010 se dio el DECRETO SUPREMO 009-2010-TR sobre servicios de guardiania o porteria en edificios.Su finalidad era establecer las condiciones de trabajo de las personas que brindan servicios de guardianía o portería en edificios de departamentos .

Esta norma se aplica a las juntas de propietarios, asociaciones o agrupaciones de propietarios e inquilinos de las unidades inmobiliarias y están obligados a otorgar las siguientes condiciones de trabajo a los guardianes o porteros:

  1. Un espacio físico o área de trabajo debidamente techado destinado exclusivamente a sus labores de guardianía o portería. De prestarse el servicio permanente de portería en el exterior del inmueble, se proveerá de una silla y una caseta, solicitando la autorización municipal correspondiente.
  2. Acceso a servicios sanitarios y agua potable.
  3. Dotar de un termo con bebida caliente.

Lo mas importante es que no es suficiente cumplir solo con esas normas ,es necesario buscar soluciones para que ese personal este en planilla ,muchas Juntas de Propietarios no están facultadas a tener llevar libro de planillas porque no tienen personería jurídica inscrita en RRPP y es tarea de su administrador .buscar la estrategia que permita tener una planilla donde los porteros obtengan sus beneficios sociales.

 


Estos y otros temas serán desarrollados este 05 y 06 de Abril en el SEMINARIO DE ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS que estaremos dictando en el local de la Camara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú en horario de 6pm a 10 pm.. mayores informes: www.gestores-inmobiliarios.com Telf: 01-3484096

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IMPORTANCIA DEL MANTENIMIENTO EN EDIFICIOS DE OFICINAS Destacado

 

El boom inmobiliario también trajo al Perú una gran oferta de edificios empresariales. Sin embargo algunos especialistas señalan que hoy existe sobre oferta de oficinas y eso se ve reflejado en los valores de arrendamiento por m2 que empezó hace 4 años en US $ 25 y ahora se pueden encontrar oficinas en edificios empresariales hasta en US $ 15 el m2. 

Los edificios de oficinas son, hoy en día, el puesto de trabajo de millones de personas. Además es en esta clase de edificios donde se encuentra un alto porcentaje de los profesionales del país. La gran relevancia en la economía sugiere, que esos puestos de trabajo han de estar en condiciones óptimas para poder sacar el máximo partido a los mismos, procurando que las interrupciones sean mínimas, para que el trabajador no tenga que ausentarse por problemas técnicos o de cierta relevancia en el edificio, y que por el contrario disfrute de unas instalaciones en el puesto de trabajo seguras, confortables, saludables y adecuadas para las tareas que desarrolla.

Un banco o una empresa de telecomunicaciones no pueden darse el lujo de que sus empleados dejen de laborar porque se estropeo el aire acondicionado. El diseño de estos modernos edificios incluye conceptos y estándares internacionales como son las condiciones establecidas de ergonomía, nivel de iluminación, además de que deben cumplir con normativas en Prevención de Riesgos Laborales en el puesto de trabajo.

El satisfactorio estado de este tipo de instalaciones, depende principalmente de los siguientes aspectos: • Adecuado diseño de las instalaciones y equipos. • Buena ejecución de obra y montaje. • Eficiente servicio de mantenimiento. Entendiendo por servicio de mantenimiento el conjunto de medios materiales y humanos que están destinados a garantizar en todo momento el correcto funcionamiento a nivel de ingeniería y arquitectura.

Por ello, el servicio de mantenimiento integral de las instalaciones en oficinas es vital para un óptimo desarrollo en las actividades económicas. Los propietarios y empresas de fondos mutuos que son las que operan hoy día estos emprendimientos inmobiliarios, convocan a los administradores o facility managers, desde que el edificio empresarial está en construcción, para que se familiaricen con su funcionamiento.

Son pocas las empresas peruanas dedicadas de manera profesional a la administración y gestión de mantenimientos de edificios empresariales y es necesario capacitar y formarnos para que no sean empresas extranjeras o franquicias las que desarrollen solo esta actividad en nuestro país.

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CUALES SON LOS SINTOMAS DE LA DESACELERACION? Destacado

 

La economía peruana continúa desacelerándose, es decir que el crecimiento de la economía, que se mide por la tasa de variación del (PBI), es cada vez más lento. Esto se refleja en el mercado inmobiliario ya que sentimos que vendemos menos , pero cuidado, porque también el estado recauda menos impuestos de lo que se espera. 
El resultado es que los clientes comienzan a postergar las decisiones de invertir en productos inmobiliarios, ”esperemos mejor ,más adelante compramos”, ”creo que no es el momento para invertir”. Son expresiones que manifiestan en algunos sectores, temor por la desaceleración que se siente. La preocupación es que esta situación se pueda multiplicar y lleguemos a extremos en los cuales la demanda del mercado inmobiliario disminuya o se paralice.
Pero porque se ha desacelerado la economía peruana en el 2014?


El primer factor según los especialistas, es que en el período enero-mayo, las exportaciones se redujeron en -11.9% en comparación con igual periodo del año anterior. Las tradicionales cayeron -18.1%; dentro de ellas, la caída de las exportaciones de oro fue de -46.2% y las de cobre, -7.1%. Ahí tenemos al primer factor: la caída (no desaceleración) de las exportaciones. ¿Y por qué han caído? Porque los mercados de destino ya no nos compran lo mismo que antes. Ni Europa, ni Estados Unidos, ni China, ni Chile.


El segundo factor es el crecimiento casi nulo de la inversión privada en el período enero-mayo. Si vamos un poco más atrás, observamos que luego de crecer a tasas por encima de 12% anual, tanto en 2011 como en 2012, en 2013 solo aumentó 3.9% y, como se ha dicho, casi 0% en lo que va del año.


El tercer factor es quizás el más importante porque genera desconfianza, anuncios confusos del gobierno, falta de liderazgo político, entre otros, destacan como problemas internos que han reducido la confianza de los inversionistas “más allá de los números”...
Un cuarto factor que podemos añadir como Agentes Inmobiliarios, es que desde el año pasado las vallas para optar créditos hipotecarios se elevaron ya que el BCR hasta Junio del 2013 tuvo una política de aumento de la tasa de encaje en soles y las instituciones financieras aumentaron las condiciones para que las personas accedan a comprar vivienda.


Que acciones pueden corregir la desaceleración la economía peruana?
Con el fin de revertir el efecto de las tasas de créditos hipotecarios altas ,el BCR continuó con su política de reducción de tasas de encaje en soles. Entre junio de 2013 y julio 2014 liberó recursos al sistema bancario por un total de 9016 millones de soles. Estas acciones tienden a promover que los bancos tengan más liquidez para prestar; de modo que se abaraten los préstamos y así enfrentar la desaceleración. 


Tanto el MEF como el BCR buscan ahora que aumente la demanda interna. Lo positivo es que ya aceptaron el problema, luego de negarlo durante un buen tiempo. Sin embargo, una auténtica recuperación que ataque la desaceleración, solo viene con mayor inversión privada y para ello faltan reformas.
Que hace falta para combatir la desaceleración de la actividad inmobiliaria?
-La escases de suelo urbano genera especulación y es un componente importante del valor de los inmuebles ,el estado debe desarrollar planes maestros a largo plazo en planificación urbana ,que no consoliden la improvisación de las ciudades , sino que generen oferta de suelo urbano con factibilidad de servicios ,para evitar que los nuevos polos de desarrollo de Lima, terminen siendo ocupados también de forma espontanea y caótica.
-Combatir la corrupción en la administración pública haciendo cortos y transparentes los procedimientos ,evitando la proliferación de la tramitología en todos los sectores donde se desarrolla el sector inmobiliario.


-Las instituciones financieras sin caer en la entrega de créditos hipotecarios sin garantías reales deben abaratar los prestamos y ofrecer tasas competitivas, además de tener políticas que permitan aumentar el volumen de préstamos hipotecarios.
Se debe premiar a los desarrolladores inmobiliarios que cumplan con lo ofrecido a sus clientes y que respeten las normas urbanas , el estado debe tener mecanismos para castigar las malas prácticas de algunos promotores y constructores, con la reglamentación de la ley que crea la Central de Información de Promotores y Constructores Inmobiliarios. 


No olvidemos que el sector inmobiliario es el termómetro de la economía de un país y como agentes inmobiliarios debemos medir constantemente el pulso del mercado y mantener una actitud crítica frente a la realidad que nos rodea .
-La Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú, ha recomendado al MVCS , que se incorpore en el reglamento de la Ley 29203, al Agente Inmobiliario Registrado como parte integrante de las entidades informantes de la Central de Información referida.
Dic-2014

 

 

Ivan Milla Euribe
Vicepresidente CAIRP
A.I. Reg PN-0013
Gerente Gestores Inmobiliarios

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PERFIL DEL ADMINISTRADOR DE EDIFICIOS Destacado

 

Si bien en este momento se vive un explosivo auge de edificios y condominios ,es indudable también que el desarrollo inmobiliario ha ido más rápido que la cultura de la convivencia ,los mantenimientos preventivos y la necesidad de Administraciones hechas por profesionales.

Actualmente, el mercado de la administración de edificios tiende a profesionalizarse cada vez más, dejando atrás la vieja imagen del administrador informal, que era el encargado sólo de las reparaciones o control de ingreso a un edificio. Si bien, en la actualidad, aún no están estandarizadas las exigencias de conocimientos, aptitudes o habilidades de una persona para desempeñarse como administrador de condominios, los vecinos están decidiendo contratar a quienes demuestren una buena preparación y sólidos conocimientos en la gestión del cuidado de los bienes comunes, el cumplimiento de la normas sobre seguridad, la gestión de infraestructuras y el cuidado de las normas de buena conducta de la comunidad.

Aquellas personas que pueden acreditar estudios específicos en estas materias, son los candidatos ideales para presentarse ante la directiva de los muchos edificios y condominios emplazados en nuestro país.
Además de la experiencia en materias contables, legales, tecnológicas, laborales, se entiende que un administrador de edificios debe ser un profesional capaz de visualizar los distintos perfiles de los nuevos habitantes de edificios.



Estos temas serán desarrollados en el próximo Seminario de Administración de Edificios y Condominios que se dictara este 05 y 06 de Abril .en horario de 6 pm a 10 pm.
Mayores Informes:

www.gestores-inmobiliarios.com
3484096-997204820

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GESTION EN LA ADMINISTRACION INMOBILIARIA Destacado

La gestión de una empresa administradora debe considerar disponer de personal con experiencia y perfil técnico, para atender las necesidades de infraestructuras modernas del Edificio. El control del pago oportuno de Servicios: a través de un sistema adecuado, garantiza el pago de todos los Servicios del edificio (Sedapal, Edelnor, Luz del Sur, Movistar, Arbitrios Municipales, etc.)

La fidelización de proveedores de servicios en las áreas de gasfitería, electricidad, jardinería, intercomunicadores, pintura, puertas levadizas,garantiza el buen funcionamiento de equipos e instalaciones. 

La rendición de cuentas es fundamental otorgando Información completa y Transparente: Mediante informes económicos mensuales que debe recibir cada uno de los propietarios, con el detalle de los ingresos y egresos, los gastos comunes, el movimiento de caja y su saldo, las cuentas por cobrar y por pagar, etc.
Gestión de Cobranza: Se debe realizar en forma periódica tanto el cobro de las cuotas de mantenimiento (ordinarias y extraordinarias).
Supervisión continua: Las visitas diarias a las instalaciones del inmueble a cargo de supervisores en horarios alternados en fundamental.

 

 


Estos temas se van ha desarrollar de manera detallada en el próximo SEMINARIO DE ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS ,que se realizara este 05 y 06 de Abril en horarios de 6 pm a 10 pm.

Mayores Informes: 
www.gestores-inmobiliarios.com

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COMO CONFORMAR UNA EMPRESA ADMINISTRADORA Destacado

Para encuadrar el servicio de administración de edificios en la categoría empresarial debemos tener en cuenta que la Ley 29080 estableció como parte de las actividades que está acreditado en brindar un agente inmobiliario registrado persona natural o jurídica,  la ADMINISTRACION INMOBILIARIA.

Ahora bien, si es una persona jurídica con Registro de Agente Inmobiliario y dentro de sus estatutos se encuentran las actividades inmobiliarias permitidas por la ley 29080 mejor,  ya que será una empresa  facultada por el estado para realizar esa actividad.

Por otro lado los Contratos que realice una empresa de administración de edificios o condominios deberá ser un CONTRATO DE SERVICIOS POR MANDATO, a fin de manejar y gastar el dinero que se recauda de la Junta de propietarios por encargo de ellos. El problema que se viene generando para algunos administradores es que la SUNAT los está notificando para que sustenten los movimientos en sus cuentas bancarias, al no coincidir sus ingresos anuales con lo que manifiesta el ITF en sus cuentas bancarias. Y el problema es porque muchas veces los administradores aceptan manejar el dinero de las Juntas de propietarios en sus cuentas de banco, generando con ello entradas y salidas de dinero, que después no es posible sustentar su origen.

RECOMENDACIONES:

  • Formar una persona jurídica (empresa) y obtener el registro como Agente Inmobiliario.                  
  • Contratar solo con Juntas de Propietarios que tengan inscritas sus personerías jurídicas.
  • Hacer un contrato que especifique que el manejo del dinero es por encargo
  • Exigir a la Junta de Propietarios que apertura una cuenta recaudadora en una entidad bancaria
  • Abrir la planilla de trabajadores del edificio a nombre de la Junta de propietarios.

 

Estos temas serán desarrollados este 05 y 06 de Abril de 6pm a10pm en el SEMINARIO DE ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS que dictara el experto Iván Milla Euribe ,gerente de Gestores Inmobiliarios SAC y Vicepresidente de la Cámara de Agentes Inmobiliarios del Perú.

Informes: www.gestores-inmobiliarios.com

997204820-013484096

 

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